-
-

Полезные статьи по зарубежной недвижимости

Дата: 13.03.2017 г.

 

Краткий обзор рынков Германии

Коротко о состоянии рынка аренды офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости Берлина бурлит от активности. Еще одно подтверждение этому – увеличение спроса на помещения на 13% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Многочисленные новые компании стремятся в столицу, а местные продолжают расти. Кроме того, прошла целая серия крупных сделок, где участвовали более 5000 кв.м.

Самыми активными субрынками стали периферийные кварталы Юг и Mediaspree (проект на берегу реки Шпрее, в рамках которого строятся как офисы, так и жилье. занимает 180 га, по плану он должен дать 40 тыс. рабочих мест (в первую очередь в технологическом секторе) и 8,5 тыс. квартир).

Средние арендные ставки выросли, особенно в помещениях первого класса, до €29.50 за кв.м. Одна треть  общего роста приходится на крупнейший сегмент, офисы – более €20.00 за кв.м. Рынок подчистую – вопроса о доле незанятых помещений уже не возникает. Количество используемых помещений уже к концу 2017 года может увеличиться до  900 000 кв.м.

 Коротко о состоянии инвестиционного рынка в I – III кварталах 2017

В конце третьего квартала 2017 года объем сделок превзошел все ожидания, достигнув отметки в € 6,03 млрд и поместив Берлин на первое место среди 7 крупных инвестиционных центров Германии.

Не в последнюю очередь причиной тому стали недавняя продажа Sony Center, сделка «Springer» и продажа Allianz-Campus в Адлерсхофе.

Берлин по-прежнему остается одним из самых желанных для инвесторов городов.

Более 70% всех сделок приходится на иностранных покупателей, особенно на управляющих активами/фондами и пенсионные фонды. Таким образом, можно предположить, что к концу года  общий объем сделок будет более € 7,5 млрд.

Cтатья подготовлена менеджером по работе с партнёрами компании Experto International group, Дарьей Маслёнкиной.

Подробную информацию о возможностях инвестирования в коммерческую недвижимость Германии Вы можете получить у наших специалистов.

Инвестиции в офисную недвижимость Бельгии: итоги первого квартала 2017 года

Высокие показатели Бельгии говорят о том, что 2017 год начался в благоприятной экономической обстановке. Рост ВВП страны предположительно составит 1,5% в 2017 году (по результатам 2016 года он составил 1,2%). Уверенность потребителей продолжает возрастать и с 2011 года достигла наивысшей точки. Ожидается, что в 2017 продолжится снижение уровня безработицы до 7,5%, в то время как прогнозируемый уровень инфляции составляет 2,23%.

О положении арендаторов

По результатам 1 квартала 2017 года количество занятых площадей в Брюсселе составляет 80 200 кв.м, что во многом связано с предварительным договором аренды, заключенным на помещения Beobank. Тем не менее, согласно прогнозам аналитической группы Cushman & Wakefield, общегодовые результаты будут не слишком высоки – до 350 000 кв.м., а показатели свободных площадей установятся на уровне 9,2%. Ожидается также, что рост арендных ставок продолжится и будет особенно заметен на периферии Брюсселя (в районе аэропорта) и составит 185 € за кв.м в год.

Что касается региональных рынков, для них старт был не таким активным – 37 000 кв.м занятых офисных площадей, что является ниже среднего по стране с учетом столицы. Это связывают с тем, что большая часть крупных сделок была закрыта до окончания 2016 года, что сказалось на предложении к началу 2017. Предполагается, что ситуация нормализуется с восстановлением предложения помещений до нужного уровня, так как спрос все еще велик.

О положении инвесторов

После чрезвычайно высоких показателей 2016 года, в первом квартале наблюдается некоторый спад в объемах вложений – 520 млн. евро по результатам периода. Однако экономические условия по-прежнему остаются привлекательными для инвестиций, в связи с чем к концу года показатели могут существенно измениться.

Рентабельность офисных помещений остается на достаточно невысоком уровне – 4,5% в Брюсселе – и к концу года может снизиться на несколько пунктов.

Прогноз

Поскольку Бельгия является политическим центром Европы, любая нестабильность в этой сфере жизни общества отражается на ее экономике. Однако инвестиционные стратегии минимальных рисков на территории этой страны будут по-прежнему привлекательны для инвесторов в ближайшей перспективе.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto International group, Кирой Граминой.

Подробную информацию о возможностях инвестирования в офисную недвижимость Бельгии и других стран Вы можете получить у наших специалистов.

ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЕВРОПЕЙСКОМ РЕГИОНЕ В ПЕРВОМ КВАРТАЛЕ 2017 ГОДА

Немецкий рынок отличился высокими показателями и показал рост инвестиций на 49% по сравнению с прошлым годом.

Несмотря на то, что объемы инвестиций в Соединенном Королевстве в первом квартале были невысокими, рост инвестиций в центре Лондона является обнадеживающим знаком улучшения настроения инвесторов.

Характеристика рынка торговой недвижимости Брюсселя

 Хотя рынок Бельгии является относительно небольшим, и население этой страны насчитывает всего 11 миллионов человек, покупательская способность здесь высокая и расходы на шоппинг превышают средние по Европе. Благодаря тому, что на рынке торговой недвижимости Бельгии сохраняется здоровый баланс между бутиками центральных улиц и крупными загородными оптовыми комплексами, спрос на помещения любого типа оставался устойчивым даже в период кризиса.

Особо значимую роль среди других бельгийских городов играет Брюссель. Он является не только один из наиболее значимых столичных городов мира, но и политическим центром Европы. На его территории расположены штаб-квартиры Европейского Союза, НАТО и более 1 000 других международных организаций. Привлекательность этого города обусловлена его поликультурностью, гостеприимством и стабильностью экономики. В связи с этим доля международных участников рынка достаточно велика – 25%, в сравнении с их долей на общеевропейском рынке – 15%. При этом в сравнении с другими западноевропейскими столицами, рынок недвижимости Брюсселя по-прежнему остается одним из наиболее доступных в регионе.

Торговая недвижимость Брюсселя делится на два основных блока: центральный, где ключевую роль играет Рю Нёв, и пригородный. Наиболее известными торговыми объектами города один из крупнейших торгово-складских комплексов в пригороде Завентем, а также второй самый дорогой в стране торговый центр «W Shopping».

Центральный район

Центр города – наиболее оживленное место, где расположено приблизительно 2 800 торговых точек. Главная пешеходная улица Брюсселя – Рю Нёв (Rue Neuve). На ней расположились представители множества международных брэндов. Она известна самыми высокими арендными ставками в стране. В пешеходной зоне вблизи Рю Нёв также находится большое количество торговых центров, в том числе «City 2» и «Royales Saint-Hubert» – крупнейшая крытая торговая галере в Европе. Популярностью также пользуется Рю Дансерт, где кафе, пабы и жилые здания выполнены в стиле авангард.

Пригород

Пригороды Брюсселя весьма разнообразны. С точки зрения торговой недвижимости они преимущественно представляют собой востребованную зону средней ценовой категории. К более дорогим участкам пригородов относятся шоссе Д’Иксель (Chaussée d’Ixelles), где расположены магазины от среднего до высокого класса, авеню Луис (Avenue Louise), авеню де ля Туасон Д’Ор (Avenue Toison d’Or) и бульвар Ватерлоо (Boulevard de Waterloo).

 

Анализ рынка торговой недвижимости

ключевые районы/ Улицы

основные потребители

представленные крупные брэнды

новые участники рынка

средние арендные ставки (на примере помещений в 200 кв.M)

представленные площади

Рю Нёв

Туристы, местные и региональные покупатели

Primark, H&M, Zara, New Look, Mango, Hema, Esprit, C&A, Bershka, etc.

Primark, Desigual, Nike, Claire’s, Intimissimi

1500->1750 €/кв.м/год

50 – 3000 кв.м

Шоссе Д’Иксель

Местные жители

H&M, Zara, Mango, Bershka, Camaïeu, etc.

Ropastock, Minelli,Picard, Alain Afflelou

900->1100 €/кв.м/год

50 – 2000 кв.м

Авеню де ля Туасон Д’Ор

Туристы, местные и региональные покупатели

Marks&Spencer, Apple, Esprit, Hema, Fnac, AS Adventures, Desigual, Springfield, Cyrillus, etc.

Marks&Spencer, Apple,Bodum, & Other Stories, Tesla, Timberland,

1000->1 200 €/кв.м/год

50 – 4000 кв.м

Авеню Луис

Туристы, местные и региональные покупатели

Hugo Boss, Cos, Superdry, Marina Rinaldi, Nespresso, Karen Millen, etc.

Zadig & Voltaire IKKS, Michael Kors, Xandres, Bose

1500->1 750 €/кв.м/год

50 – 1000 кв.м

Бульвар Ватерлоо

Туристы, местные и региональные покупатели

Louis Vuitton, Cartier, Gucci, Giorgio Armani, Todd’s, Abercrombie & Fitch, Hermès, etc.

Moncler, Anne Fontaine, Abercrombie & Fitch, Brunello Cucinelli

1400->1600 €/кв.м/год

 

Инвестиции в торговые центры Центральной и Восточной Европы

 Объемы инвестиций в торговые центры Центральной и Восточной Европы снизились за период второй половины 2016 года на 30% относительно показателей прошлых лет, что составило 3 800 000 миллиардов евро.

Инвестиции в крупнейшие рынки торговой недвижимости Восточной Европы – Турции и России – продолжают снижаться в связи с высокими геополитическими и экономическими рисками. По итогам второй половины 2016 года в России были закрыто только 6 сделок, связанных с торговыми центрами, общей суммой в 134 000 000 евро. На территории Турции в аналогичный период не было совершено ни одной сделки в данном секторе.

Польша в это время стала ведущим рынком региона – объемы инвестиций в ее торговые центры составил 46% от общей суммы. Ближе к концу 2016 года возросла активность зарубежных инвесторов, большая часть сделок в этот период была закрыта ими.

Наиболее активным инвестором региона стала компания «Rockcastle», которая приобрела торговый центр «Bonarka» в Кракове, галерею «Warminska» в Ольштыне, а также центры «Focus Mall» в городе Зелёна-Гура и Пётркув-Трыбунальский. Ограниченное предложение в столичном регионе поддакивает инвесторов к поиску возможностей на рынках менее крупных городов.

Второе место по величине объемов инвестиций было занято Чехией, где общая сумма вложений за вторую половину 2016 года составила 326 000 000 евро в результате трех крупных сделок. Самая крупная покупка была совершена финансовой компанией «Wood & Company», которая приобрела торговый центр «Galerie Harfa» в Праге стоимостью 223 000 000 евро.

Предположительно спрос на торговые центры в крупных городах сохранится на высоком уровне. Однако недостаточный объем предложения может сподвигнуть инвесторов к тому, чтобы рассмотреть другие виды торговой недвижимости, такие как помещения розничной торговли и загородные торговые комплексы.

В предыдущие три года наблюдается стабильный рост спроса со стороны инвесторов на торговые центры в Хорватии. За вторую половину 2016 года объемы инвестиций в данный сектор возросли почти в три раза относительно аналогичного периода 2015 года. Наиболее крупная сделка была закрыта при покупке «Arena Centar» в Загребе стоимостью в 219 000 000 евро.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto International group, Кирой Граминой.

Подробную информацию о возможностях инвестирования в торговую недвижимость европейских стран Вы можете получить у наших специалистов.

Инвестиции в торговые центры Западной Европы

На рынке торговых центров Западной Европы в первой половине 2016 года был отмечен значительный спад объема инвестиций (9 300 000 000 млн евро, что на 40% меньше, чем в предыдущем году). Ситуация улучшилась во второй половине 2016 года, когда объем стал равен 11 100 000 000 евро, но он все равно не достиг отметки, зафиксированной во второй половине 2015 года и стал на 8,9% меньше объема предыдущего года. В целом в сделках рынка торговых центров Западной Европы в 2016 году были задействованы 20 400 000 000 евро.

 Дефицит предложения оказал значительное влияние на инвестиционную активность в Германии, где годовой объем в 2016 году был равен 4 100 000 000 евро, на 28% меньше, чем в 2015 году. Во второй половине года общий объем был равен 3 000 000 000 евро, а  Германия стала наиболее привлекательной страной в регионе среди инвесторов. Так как спрос на ведущие товары повышается, в 2017 ожидается продолжение тенденции к понижению ставок.

Рынок инвестиций торговых центров Соединенного Королевства является вторым по величине в Западной Европе. Однако в 2016 был отмечен резкий спад, когда в сделках был задействованы только 3 500 000 000 евро (на 42% меньше, чем в 2015 году). В течение всего прошлого года наблюдалось уменьшение сделок по крупным торговым помещениям, главной причиной которого стало нежелание инвесторов вкладывать свои деньги из-за неопределенности, связанной с Брекситом, и неустойчивости мировых финансовых рынков. Крупнейшей сделкой на рынке торговых центров стала продажа в Эдинбурге доли Джеймс-стрит в 75% голландскому пенсионному фонду APG Group за 442 000 000 000 евро. На данный момент этот торговый центр находится на реконструкции, которая должна закончиться к 2020 году.

На рынке торговых центров Ирландии были зафиксированы довольно высокие показатели продаж, которые к концу года достигли 3 400 000 000 евро. Объем инвестиций был увеличен за счет приобретения американской компанией Blackstone торгового центра Blanchardstown в Дублине за 950 000 000 в первой половине 2016 года, а продажа Liffey Valley немецкому пенсионному фонду BVК в четвертом квартале 2016 года стала самой крупной сделкой на рынке помещений ТЦ в Европе во второй половине 2016 года.

В Южной Европе объем инвестиций в торговые центры по итогам второй половины 2016 года был равен 2 900 000 000 евро, а итоговая цифра года была равна 4 800 000 000 евро. В Испании наблюдалось увеличение объема инвестиций в течение всего года, который в итоге занял 60% от общего объема в регионе. Приобретение Deutsche Bank торгового центра Diagonal Mar в Барселоне за 493 000 000 евро стало второй крупнейшей сделкой в Европе во второй половине 2016.

В Скандинавском регионе в сделках на рынке торговых центров в 2016 году было задействовано около 2 500 000 000 евро,  более 86% которых принадлежат рынкам Швеции и Финляндии. Во второй половине 2016 года в Швеции наблюдалось увеличение объема инвестиций более  чем на 48%, также возросло число портфельных инвестиций и сделок с участием совместных предприятий, так как инвесторы активно сотрудничали друг с другом и с местными покупателями. Главной сделкой в регионе стала покупка компанией Eurocommercial торгового центра С4 в Швеции за 174 000 000 евро.

Статья подготовлена менеджером по работе с партнёрами компании Experto International group, Дарьей Маслёнкиной.

Подробную информацию о возможностях инвестирования в коммерческую недвижимость Европы Вы можете получить у наших специалистов.

Торговая недвижимость Финляндии

Согласно оценке устойчивости экономического развития, проведенной аналитиками Boston Consulting Group, Финляндия занимает третье место среди 163 стран мира, рассмотренных в рейтинге. Стабильность экономики этой страны обусловливает высокий интерес инвесторов к ее торговому сектору.

Основные тенденции

Благодаря восстановлению позиций проса среди инвесторов внутри страны, ее общая экономическая ситуация несколько улучшилась. Финансовая уверенность потребителей возросла и уже заметно превышает среднюю за долгосрочный период.

Еще осенью 2016 года объем продаж по стране вырос на 3,3%. В столичном регионе продажи среди торговых центров увеличились на 3,6%, в то время как в остальной части Финляндии – на 4,4%. Количество посетителей торговый центров при этом возросло на 6,1% в столице и в целом по стране на 3,7%. Положительно сказалось также то, что с 2016 года крупные супермаркеты получили возможность самостоятельно продлевать часы своей работы. Этим воспользовалась почти половина покупателей, повысив их продажи в сравнении с небольшими частными магазинами. Ранее возможность самостоятельно регулировать рабочие часы была доступна не всем участникам рынка.

Инвестиции и расширение

Спрос среди инвесторов на торговые помещения остается стабильно высоким как среди финских, так и среди зарубежных инвесторов. Доля вложений в торговые помещения относительно общего объема инвестиций в недвижимость составляет 45%. Темпы роста объемов вложений в сектор сдерживает недостаток предложения. В первую очередь это касается крупных торговых центров. Сокращение возможностей в данной сфере стало особенно заметно после нескольких крупных портфельных сделок.

В связи с этим набирает темпы строительство новых торговых комплексов (табл. 1). Вложения в проекты данного сектора, многие из которых сейчас находятся на стадии строительства или согласования, интенсивно возрастает после двух малоактивных лет. По предварительным прогнозам к 2018 году количество арендопригодных торговых площадей должно увеличиться на 450 000 кв.м.

Табл. 1 Крупные строящие торговые центры Финляндии

Объект

Город, район

Тип

Площадь

Сроки сдачи

Iso Omena

Эспоо, Матинкюля

Торговый центр

40,000 кв.м

2016 – 2017

Ainoa

Эспоо, Тапиола

Торговый центр

20,000 кв.м

2017

Kesko Itäkeskus

Хельсинки, Итакескус

Торговый центр

60,000 кв.м

2017 – 2019

Mall of Tripla

Хельсинки, Пасила

Торговый центр

85,000 кв.м

2019

 Средняя арендная плата и рентабельность инвестиций

Минимальные ставки арендной платы во всех торговых отраслях ближайшее время не претерпят особых изменений. Уровень заполняемости площадей при этом сохраняется на достаточно высоком уровне в 95%. Ожидается, что в 2017 году рентабельность высоколиквидных помещений торговых центрах столичного региона возрастет до 4,5%, а помещений, расположенных на центральных улицах с большим пешеходным потоком до 5%, в то время как рентабельность складской недвижимости несколько снизится.

Ситуация на рынке торговой недвижимости Испании

 Тенденции в сфере торговли

Многие участники розничной торговли расширяют рынок сбыта, уделяя большое внимание как созданию и совершенствованию онлайн платформ для продажи товаров, так и открытию своих филиалов в разных форматах на рынке. Среди крупных торговых брендов, обычно предпочитающих размещаться в торговых центрах или торговых комплексах за городом, становится все более распространенным снимать в аренду помещения в ключевых торговых артериях городов. Например, у Media Markt, Worten и Decathlon уже открылись магазины в центре городов, а Leroy Merlin объявил, что в его политику расширения торговли входит открытие нескольких таких магазинов до 2020. Кроме того, Ikea открыла несколько временных магазинов в центрах Мадрида и Барселоны.

Ограниченное количество свободного места в городской среде, а также влияние Интернет-магазинов на объемы продаж, привели к появлению тенденции уменьшения средней площади торговых помещений. Этот тренд не вредит владельцам торговых центров, а, напротив, позволяет увеличить количество арендаторов, что в свою очередь обеспечивает высокую конкуренцию в этом секторе.

Инвестиции и развитие

Объем накопленных инвестиций в торговом сегменте к сентябрю прошлого года достиг отметки 2,5 млрд евро, что отражает спад активности на 5% по сравнению с 2015 годом. Важно отметить, что, хотя на рынке по-прежнему ведущие позиции занимают крупные торговые комплексы и центры (около 77%), сектор торговых помещений центральных улиц города набирает обороты. До последних двух лет этот рынок обычно привлекал только внутренних частных инвесторов. Однако в последнее время международные институциональные инвесторы все чаще приобретают его единичные активы или инвестиционные портфолио.

Ожидается, что годовой объём достигнет 3,3 млрд евро, что установит новый рекорд и будет на 8% больше, чем в 2015 и на 38% больше, чем во время прошлого подъема рынка в 2006,

Традиционные помещения в торговых центрах и комплексах займут 70% потенциального объема инвестиций, а остальные 30% – торговые площади центральных улиц и коммерческих помещений. Улучшение главных экономических и потребительских показателей придало определенную уверенность рынку розничной торговли, что, в свою очередь, способствовало увеличению объема строительства торговых помещений.

Арендные ставки и доходность

Арендная плата в торговых центрах достигает 1 080 евро за кв.м /месяц, в торговых комплексах она повысилась на 13%, то есть находится на отметке 216 евро за кв.м /месяц. Дисбаланс между спросом и предложением отразился на доходности, в результате чего она опустилась на 70 базисных пунктов по сравнению с предыдущим годом и теперь равна 4,25% для торговых центров и помещений центральных лиц и 4,75% для торговых комплексов.

Таблица 1. Крупнейшие новые торговые центры.

Объект

Местоположение

Тип

Размер

Открытие

Sambil Outlet Madrid

Мадрид (Леганес)

Фирменный магазин

42 000

2017

Plaze Rio 2

Мадрид (Торрехон-де-Ардос)

Торговый центр

39 000

2017

Open Sky & The Villange

Мадрид

Торговый центр

90 000

2018

Palmas Altas

Севилья

Торговый центр

100 000

2019

Ситуация на рынке торговой недвижимости Италии

Тенденции в сфере торговли

В течение всего 2016 года наблюдалась тенденция улучшения состояния экономики. Аналитики ожидают, что этот процесс продолжится, и экономика вырастет на 0,8% в 2017. Несмотря на то, что поведение потребителей остается настороженным, недавнее открытие двух крупных торговых центров в северной Италии указывает на позитивные изменения, происходящие на рынке розничной торговли страны, особенно в густонаселенных и зажиточных районах. Кроме того, на итальянский рынок зашли ведущие международные бренды, такие, как Primark в Арезе или Johnny Rockets, американская сеть ресторанов, в Брешии.

Инвестиции и развитие

С начала этого года в области инвестирования в торговую недвижимость было зафиксировано около 1,8 млрд евро, что превышает сумму инвестированных денег за весь прошлый год и подтверждает интерес инвесторов к этой сфере. Инвестиции в данный вид недвижимости за этот период выросли на 15% по сравнению с прошлым годом и составляют 35% от общего объема вложенных средств. Инвесторы по-прежнему отдают предпочтение торговой недвижимости таких главных и периферийных городов, как Милан, Рим, Болонья и Турин. Самыми активными являются европейскими инвесторы, проявляя особенный интерес к объектам, расположенным на центральных улицах. Последняя треть 2016 года была довольно динамичной, объем инвестиций за этот период был равен 585 млн евро, что практически соответствует объему инвестиций за весь 2015 год. Стабильность главных улиц с их устойчивой и даже растущей арендной платой, низкой долей незанятых площадей и постоянным спросом от предприятий розничной торговли делают центральные улицы привлекательным объектом для инвестиций. Такие туристические центры, как Венеция и Флоренция, наряду с Миланом и Римом являются особенно популярными среди европейских институциональных инвесторов. Интерес к объектам центральных улиц городов второго эшелона, например Болоньи и Турина, также растет. Международных инвесторов привлекает относительно низкий, по сравнению с главными городами страны, уровень конкуренции.

Арендные ставки и доходность

В течение последних кварталов на рынке недвижимости доминируют помещения главных улиц,  опережая другие по объему сделок и снижению доходности. Последнее вызвано в основном дефицитом предложения и огромным спросом от инвесторов. В конце 2016 года доходность в Милане и Риме была равна 3,25%. Снижение доходности в дальнейшем ожидается в городах второго эшелона. Самая высокая чистая доходность торговых центров в северной Италии, в частности Милана, понизилась, достигнув 5% в третьем квартале 2016. Чистая доходность  второстепенных торговых центров осталась на уровне 5,50%.

В течение последних двух лет в лучших торговых центрах Милана наблюдался рост арендных ставок, которые достигли уровня 850 евро за квадратный метр в год.

Таблица 1. Крупнейшие новые торговые центры.

Объект

Местоположение

Тип

Размер

Открытие

Adigeo

Верона

Торговый центр

42 000

2017

Oriocenter

Бергамо

Новое крыло торгового центра

35 000

2017

Westfield

Сеграте (провинция Милан)

Торговый центр

70 000

2020

Самые дорогие торговые улицы в мире

Знаменитая улица Манхэттена, Пятая авеню, лишь ненамного опередила Козуэй-Бей Гонконга, несмотря на понижение среднегодовой арендной платы, наблюдаемое в обоих районах. Хотя лондонская Бонд-стрит отличилась значительным повышением арендной платы, третьими в списке стали Елисейские поля, а Гиндза (Япония) заняла пятое место. В данной статье Дарьи Маслёнкиной, менеджером по работе с партнерами компании Experto International group, освещены существующие и новые тренды, ожидающие самые известные и популярные места для шоппинга в мире.

В ежегодном отчете международной компании Cushman & Wakefield был представлен список 462 главных торговых улиц планеты, в котором они расположились в  зависимости от величины средней арендной платы. Последнее издание отчета включает также 71 самую дорогую улицу (по одной из страны). Также отмечается, что в 36% улиц из списка было зафиксировано повышение арендной платы.

Несмотря на то, что на Пятой авеню впервые со времен финансового кризиса наблюдалось понижение арендной платы, она и Козуэй-Бей по-прежнему в два раза дороже, чем ведущая торговая улица любой страны мира.

Елисейские поля, где годовая аренда равна 14 720$ за кв.м., находятся на третьем месте, Бонд-стрит на четвертом (13 805$ за кв.м.), а перепрыгнув три позиции, пятое место заняла Гиндза (13 439$ за кв.м.). Кроме нее поднялась в списке только сеульская Мёндон, занявшая восьмое место.

Регион EMEA

Парижские Елисейские поля сохранили свой статус самого дорогого места для шопинга, несмотря на уменьшение потока туристов и выручки, что, кстати, только играет на руку торговому сектору экономики. Пять из самых дорогих улиц в регионе EMEA находятся в столице Франции.

В Соединенном Королевстве устойчивый спрос на помещения центральных улиц, на многих из которых практически нет свободных мест, привел к увеличению арендной платы. Особенно ярко эту тенденцию можно наблюдать в Лондоне, где рост арендных ставок был более активным, чем в других городах региона ЕМЕА. Здесь магазины готовы платить арендодателям дополнительные комиссионные, чтобы гарантировать себе помещение с выгодным местоположением. На Бонд-стрит, второй из самых дорогих улиц региона ЕМЕА, наблюдалось увеличение аренды на 14,3% за последний год, хотя повышение было еще значительнее на Ковент-Гарден (31,6%)и Слоун-стрит (27,3%).

Виа Монтенаполеоне в Милане отличилась ростом арендной платы на 20% к середине прошлого года, закрепляя за собой третье месте среди дорогих улиц региона ЕМЕА и еще раз подтверждая свою привлекательность, как для массового рынка, так и для люксовых брендов.

Азиатско-Тихоокеанский регион

Козуэй-Бей, район в центре Гонконга, остается первым в списке самых дорогих мест для шоппинга в этом регионе.  Тенденция к снижению арендной платы создает возможность для некоторых предпринимателей отхватить себе выгодное место с приемлемой платой.

В остальных регионах Китая наблюдается жесткая конкуренция со стороны интернет-коммерции. Одной из новейших тенденций является партнерство онлайн-платформ с магазинами с целью соответствовать изменяющимся поведению и желаниям потребителя.

Параллельно с ней наблюдается другой тренд, когда предприниматели и арендодатели повышают планку качества обслуживания, значительно расширяя предложение продуктов питания и мест для проведения досуга.

Регион Северной и Южной Америки

В США Уолл Стрит оказывает огромное давление на популярные сети магазинов одежды, заставляя их работать еще продуктивнее.  Это приводит к закрытию экономически неэффективных магазинов, сокращению дополнительных расходов и увеличению прибыли. Эта тенденция особенно была видна в 2016 (и будет наблюдаться в 2017) в торговых центрах и на оживленных улицах США. Кроме того, снизился спрос со стороны мировых брендов на ключевые торговые пространства Нью-Йорка, а на рынке появилось несколько новичков, которые очень тщательно подошли к выбору мест для своих магазинов.

В течение всего прошлого года в регионе Северной и Южной Америки наблюдался устойчивый спрос со стороны потребителя, который поддерживался стабильной занятостью и сниженными ценами на электроэнергию. Эта тенденция довольно устойчива, она началась еще в 2015 и, по прогнозам специалистов, продолжится в 2017.

Самые дорогие улицы мира (цена за кв.м. в год)

1

2

3

4

5

Нью Йорк, США

Гонконг

Париж, Франция

Лондон, Соединенное Королевство

Токио, Япония

Пятая авеню

Козуэй-Бей

Елисейские поля

Бонд-стрит

Гиндза

32 280$

30 967$

14 720$

13 805$

13 439$

 

 

 

 

 

6

7

8

9

10

Милан, Италия

Сидней, Австралия

Сеул, Южная Корея

Цюрих, Швейцария

Вена, Австрия

Виа Монтенаполеоне

Питт-Стрит-Молл

Мёндон

Банхофштрассе

Кольмаркт

13 331$

10 415$

9 770$

9 339$

5 132$

 

Рынок недвижимости Нидерландов: анализ и прогноз

Королевство Нидерланды – государство с высоким уровнем развития всех социальных институтов. Такие города как Амстердам, Гаага и Роттердам привлекают большое количество, как туристов, так и деловых людей. Относительно 2008 года рынок Нидерландов возвращается на докризисный уровень. В статье, подготовленной менеджером по работе с партнерами компании Experto International group, Кирой Граминой, приведена информация о том, какие секторы недвижимости были наиболее востребованы в 2016 году, и каковы прогнозы экспертов относительно 2017.

Несмотря на то, что в течение 2016 года наблюдалось снижение минимальных арендных ставок во всех секторах недвижимости, по его итогам объемы инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Нидерландов достиг 14,8 миллиардов евро.

Наибольшие вложения были сделаны в офисную недвижимость, где объем инвестиций составил 6,1 миллиард евро, что составляет около 41% от годового объема. Второе место отведено инвестициям в жилой сектор – 4,2 миллиарда евро или 28% от общего объема. Третье место делят между собой торговый и промышленный сегмент с вложениями в 1,6 миллиардов и 1,7 миллиардов соответственно.

В 2017 году ожидается устойчивый здоровый интерес со стороны инвесторов, хотя сокращение предложения может оказать на него определенное воздействие. Тем не менее, поскольку, согласно прогнозам, ожидается рост интереса к торговым площадям, предположения аналитиков по поводу 14 миллиардов евро инвестиций кажутся реалистичными. Доля участия зарубежных инвесторов предположительно сохранится в районе 50%.

Отрицательно повлиять на объемы внутренних и внешних инвестиций может экономическая и политическая нестабильность, вызванная избранием Дональда Трампа в качестве Президента Соединенных Штатов Америки, а также приближающиеся выборы в крупных странах Европы.

В то же время Брекзит напротив может оказаться положительным мотиватором инвестиций в офисную недвижимость, поскольку некоторые компании предпочли вывести свои штаб-квартиры из Лондона в города стран, чье членство в Европейском союзе не подвергается сомнениям.

Инвестиции в торговый сектор продемонстрируют рост показателей, и новое предложение инвестиций станет доступно на рынке. Рынок промышленной недвижимости в то же время будет испытывать снижение объемов инвестиций в связи с сокращением предложения. На рынке жилой недвижимости сохранится здоровый спрос, однако проявляющийся в последнее время дефицит жилья может повлиять на цены. В качестве источников капитала предположительно по-прежнему будут выступать частные и институционные инвесторы.

Подробную информацию о возможности инвестирования в рынок недвижимости Нидерландов Вы можете получить у наших специалистов.

 

Почему выгодно приобрести недвижимость в Эстонии и зарегистрировать компанию на ее территории?

  Сегодня Эстония является страной с самой низкой налоговой нагрузкой в Европейском Союзе и относится к категории стран «Onshore», где компании имеют налог на прибыль равный 0%, что вместе с рядом прочих налоговых преимуществ делает ее одной из наиболее привлекательных стран для инвестиций в недвижимость.

В Эстонии на конец 2016 года существует огромное количество законодательно установленных налоговых льгот для бизнеса, что делает страну привлекательной для международных компаний. Так, например, в Эстонии законодательно установлено, что на момент создания компании уставной капитал фактически не формируется, а лишь декларируется в размере 2 500 €, а срок его фактического внесения может быть установлен от года до неопределенного срока (в случае отсутствия уставного капитала собственник отвечает собственными средствами в пределах декларированной суммы).

  Какие налоги платят предприятия на территории Эстонии?

– налог на прибыль компаний – 0%. Налога на прибыль в Эстонском законодательстве не существует, но существует налог на дивиденды (налог при распределении прибыли), что применяется только в случае выплат собственникам;
– налог на нераспределенную прибыль (налог на дивиденды) составляет – 20/80, (приблизительно – 25 %);
– налог с оборота (VAT) – 20% (аналогия НДС в России распространяется лишь в том случае, если предприятие попадает в категорию плательщиков НДС);
– налог по безработице – 2% от заработной платы работника (действует лишь для резидентов Эстонии);
– социальный налог – 33% (начисляется на выплаты заработной платы).

Помимо вышеуказанных налогов в Эстонии так же существуют: земельный налог, налог с азартных игр, акцизы, таможенный сбор, налог на тяжеловесные транспортные средства.

  Какие налоги платят физические лица на территории Эстонии?

– налог на доход с физических лиц – 20% (взымается из заработной платы, при этом минимальная заработная плата в Эстонии составляет 430 Евро).
Интересной отличительной чертой для предприятий в Эстонии является тот факт, что компания может существовать без обязательного найма директора, в таком случае управлением занимается Член правления, деятельность которого регламентируется контрактом и Законом «О трудовом договоре», это позволяет сократить управленческие расходы, что очень удобно для небольших молодых компаний.

Член правления (если он не является резидентом Эстонии) вправе не начислять себе заработную плату, а значит и не платить с нее налоги, имея при этом фактические полномочия директора. Для граждан России, как и для стран СНГ при этом даже нет необходимости получать разрешение на работу (не путать с рабочей визой категории D), однако, для фактического нахождения на территории Эстонии все же необходим Шенген.

  А можно подробнее рассказать о членах правления?

Важно отметить, что, если членом правления эстонской компании является нерезидент, с его заработной платы будет удерживаться 20% подоходного налога, а также начисляться социальный налог в размере 33%, исключение составляет только тот случай, если работник-нерезидент работает по договору подряда и ведет управленческую деятельность за пределами территории Эстонии, тогда налоги не платятся.

В том случае, когда наемный работник-нерезидент работает на территории Эстонии, с него удерживается подоходный налог в размере 21%, а также социальный налог в размере 33% от заработной платы (ВАЖНО! члены правления могут не иметь заработной платы). Членов правления в Эстонской компании может быть не более 5 человек.

  В каких случаях у эстонских компаний возникают налоговые обязательства?

С 2000 года в Эстонии законодательно установлена ставка по налогу на прибыль 0%. Это применимо только к тем компаниям, которые получили, но не распределили прибыль.

Нераспределенная прибыль – это сумма, находящаяся на счету компании в конце финансового года, которая не была начислена в качестве дивидендов собственникам компании. В случае если пайщики или акционеры распределяют прибыль в виде дивидендов, то компания должна уплатить налог в размере 20/80 (около 25 %) в ином случае налога не возникает.

Таким образом, Эстонские компании имеют право аккумулировать на своем счету денежные средства, при этом по окончанию финансового года налога на прибыль не возникает.

С Российской Федерацией у Эстонии подписано соглашение об избежании двойного налогообложения, благодаря которому существует возможность оказать внешнеэкономический займ российским учредителем, который при возврате не будет облагаться налогом на прибыль (налогом на прибыль на территории РФ будут облагаться лишь проценты по займу).

  С какими государствами у Эстонии заключены договоры об избежании двойного налогообложения?

Россия, США, Канада, Нидерланды, Китай, Великобритания, Чехия, Дания, Финляндия, Швеция, Норвегия, Исландия, Франция, Украина, Белоруссия, Казахстан, Литва, Италия, Австрия, Латвия, Германия, Бельгия, Мальта, Молдова, Армения, Португалия, Хорватия, Польша, Венгрия, Ирландия, Испания, Турция, Словения, Люксембург, Словакия, Румыния, Швейцария, о. Мэн, Джерси.

  А можно ли выводить прибыль в Офшор, будут ли возникать при этом дополнительные налоги?

Офшор или как это называется в Эстонии – низконалоговые юрисдикции делятся на два типа «белый» (Мэн, Джерси) и «черный» (Эмираты (включая Дубай), Лихтенштейн, Гонконг). Так, если перечисления проходят в страны включенные в черный список, то у предприятия возникает подоходный налог, который регламентируется Законом «О подоходном налоге в Эстонии» и составляет 20% (исключение составляют лишь случаи когда предприятие ведет постоянную экономическую деятельность с данными государствами, данная процедура регламентируется законодательством Эстонии, и в случае признания ваших действий постоянной бизнес-деятельностью Вы попадаете в статус «Индульгенции», что освобождает вас от уплаты налога на прибыль). Также, важно отметить, что, если учредителем эстонской компании (с долей больше или равной 15%) является оффшорная компания, находящаяся в стране, входящей в «черный список», тогда возникает подоходный налог в размере 20%.

  Какие страны входят в «Черный» и «Белый» списки?

Посмотреть «БЕЛЫЙ СПИСОК (https://www.riigiteataja.ee/akt/119122014015) ».
«ЧЕРНЫЙ СПИСОК» (ВАЖНО! Необходимо уточнить входит ли страна в «черный список» в налогово-таможенном департаменте Эстонии).

  Есть ли еще льготы и привилегии по налогам в Эстонии?

В Эстонии существует налог с оборота (VAT), он составляет 20%. Чтобы было проще, это аналог НДС в России. При приобретении объекта недвижимости он входит в ее стоимость, однако, налоговые органы Эстонии принимают отсрочку до 5 лет по его уплате с возможностью ее продления, что позволяет растянуть уплату данного налога при приобретении коммерческой недвижимости до полной ее окупаемости, данное положение закреплено в Законе Эстонии «О налоге с оборота».

Данный текст подготовлен Руководителем сектора по работе с партнерами компании Experto International group Подолиным Артемом, более подробно о приобретении недвижимости в Эстонии и еще 52 странах вы можете узнать у специалистов нашей компании.

  Инвестиции в рынок офисной недвижимости Милана

  За последние годы объемы инвестиций в недвижимость Италии заметно возросли, что связано с общим укреплением Европейского рынка недвижимости. Сами итальянские инвесторы долгое время уверенно вкладывали средства в офисный сектор Милана, но с недавних пор они ощущают поддержку и иностранных покупателей за счет притока зарубежных капиталов. Американские, немецкие, французские фонды, а также фонды национального благосостояния Ближнего Востока становятся активными участниками Итальянского рынка инвестиций. Информация об основных тенденциях инвестиций в офисную недвижимость Милана подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto International group, Кирой Граминой.

В 2015 году общий объем инвестиций в рынок офисной недвижимости Милана превысил показатели предыдущего года более чем в три раза и составлял приблизительно 4 миллиарда евро. Наиболее значимый вклад в размере 2 миллиардов евро был сделан со стороны фонда национального благосостояния Катара, что подтвердило их заинтересованность в Порта-Нуова – новом деловом районе Милана. Эта тенденция сохранилась и в 2016 году, и по итогам трех первых кварталов объем инвестиций в офисные помещения Милана составил 1,5 миллиарда евро. Хотя результаты 2016 года вряд ли окажутся выше показателей 2015, тем не менее, они уже сейчас превышают средний для города уровень инвестиций.

Будучи менее зрелым по сравнению с рынком недвижимости Лондона или Парижа, Милан становится все более популярным среди международных инвесторов в силу своего еще не до конца раскрытого потенциала. В связи с этим даже минимальный показатель рентабельности офисных помещений центральных районов с конца 2014 года сохраняется на уровне 4,5%.

Согласно прогнозам исследовательской группы международного агентства недвижимости Knight Frank относительно развития рынка недвижимости Италии в 2017 году, именно Милан в наибольшей степени будет испытывать подъем в результате восстановления общемировой экономической ситуации. Однако состояние банковской системы Италии по-прежнему не внушает доверия и представляет собой фактор риска для экономики Италии в целом. И все же, несмотря на определенные экономические потрясения, связанные с кризисом, рынок офисной недвижимости Милана оказался к ним устойчив.

Ожидается, что в 2017 году в связи с большей уверенностью покупателей в рынке недвижимости Италии, особо высокий интерес со стороны инвесторов будет проявлен к девелоперским проектам и строящимся офисным центрам.

Более подробную информацию об инвестициях в коммерческую недвижимость Италии Вы можете получить у наших специалистов.

  Инвестиции в недвижимость Ливерпуля: основные факторы

  Ливерпуль представляет собой пятую по величине агломерацию Великобритании. По итогам третьего квартала 2016 объем инвестиций в недвижимость этой территории составил 933 миллиона евро. Статья о том, какие факторы определяют интерес инвесторов к этому городу, подготовлена менеджером по работе с партнерами компании Experto International group, Кирой Граминой.

Стремительно развивающаяся экономика

Экономика Ливерпуля – одна из самых динамично развивающихся в Великобритании. Ежегодные темпы его экономического роста составляют до 15%. Такой высокий показатель связан с несколькими факторами, среди которых рост спроса среди туристов в сфере розничной торговли, жилой недвижимости и гостиничного бизнеса.

Благоприятная бизнес-среда

Будучи портовым городом, Ливерпуль является одним из ключевых направлений международной торговли. Более 28 000 квалифицированных работников задействовано в различных сферах деловой жизни. Кроме того, он завоевал репутацию одного из крупнейших центров управления активами мирового уровня.

Высокий уровень внутренних инвестиций

Ливерпуль всегда имел устойчиво высокий уровень внутренних инвестиций. Одним из знаковых примеров этому является проект Ливерпуль Вотерс, который существенно преобразил историческую портовую часть города и привнес разнообразие в облик, как жилой, так и коммерческой недвижимости. Стоимость реализации данного проекта оценивается в 6,5 миллиардов евро.

Студенческий город

Ливерпуль является одни из наиболее популярных студенческих городов Соединенного Королевства. В нем расположено три крупных университета и несколько престижных колледжей. На сегодняшний день там проживает более 50 000 студентов, что составляет 12% всего городского населения. В связи с высоким спросом на студенческое жилье арендные ставки на недвижимость данного типа выросли с 2007 года на 53%.

Более подробную информацию о возможностях инвестиций в коммерческую недвижимость Великобритании Вы можете получить у наших специалистов.

  Причины инвестировать в коммерческую недвижимость Сингапура

  Существует несколько причин, по которым при рассмотрении вариантов вложения денег стоит обратить внимание на возможность инвестирования в коммерческую недвижимость Сингапура. В данной статье Дарьи Маслёнкиной, менеджера по работе с партнерами компании Experto International group, описаны некоторые из них.

Рынок недвижимости в Сингапуре сосредоточен на жилом секторе. И если практически каждому понятна схема, когда человек приобретает квартиру и сдает или перепродает ее, рынок коммерческой недвижимости может показаться непонятным и пугающим для тех, кто не инвестировал ранее.

Однако потенциальные инвесторы, которые не рассматривают нежилую недвижимость как вариант успешного вложения своих денег, упускают довольно выгодную и прибыльную альтернативу.

Сумма начального капиталовложения может быть небольшой

Многие коммерческие здания, такие, как торговые и офисные центры, продаются целиком. Обычно они стоят слишком дорого и не подходят индивидуальным инвесторам, которые обычно не располагают большим капиталом.

Вместо этого стоит обратить внимание на новые проекты, где здания разделены на части (офисы или квартиры), которые могут продаваться отдельно. Цена одного такого блока вполне доступна. Примером такой недвижимости является торговый центр City Gate.

Здесь помещение премиум-класса на первом этаже обойдется примерно в 1 млн. USD. Учитывая, что этот торговый центр является одним из крупных в районе, а также выгодно и удобно расположен, эту цену можно назвать довольно небольшой.

Приносит стабильный доход

Одним из ключевых преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость является то, что ее предложение ограничено. Если новые жилые дома растут как грибы, с офисами и торговыми помещениями ситуация абсолютно другая. Как следствие, владельцы коммерческих помещений могут влиять на изменение арендных ставок, следовательно, регулировать свой доход.

Вспомните про экономию от снижения государственных пошлин, и вы убедитесь, что коммерческая недвижимость может приносить стабильный доход от аренды и от стоимости капитала.

Рынок может работать в вашу пользу

Поведение объекта коммерческой недвижимости тесно связано с развитием ее секторов. Следовательно, инвесторам нужно пристально следить за ситуацией на рынке, обращая внимание даже на поверхностные знаки, и действовать быстро.

Возьмем в качестве примера торговую недвижимость. Орчард-роуд – одна из главных улиц Сингапура, центр торговли и развлечений. Арендные платы и расходы на содержание здесь так высоки, что многие арендаторы оказываются неспособны позволить себе снимать помещения на этой улице.

Но если обратить свой взгляд за пределы традиционных торговых зон, можно увидеть абсолютно другую картину. Торговые центры в пригороде, а также VivoCity и Bugis Junction могут похвастаться высокой посещаемостью и оживленной торговлей, чем они отчасти обязаны отсутствию конкурентов в своих районах.

Выбор правильного времени для инвестирования не менее важен, чем выбор правильного объекта. Сейчас ситуация на рынке идеальна для заключения сделок со стратегическим потенциалом. Выберите перспективное место, где запланирована застройка, и сможете пожинать плоды сразу после того, как правительство выдаст разрешение на эксплуатацию нового здания. Кроме того, так как вам, инвестируя, не придется платить очень много, в будущем у вас будет больше простора при изменении арендных ставок.

Это может быть лучшей инвестицией для владельца бизнеса

Наконец, если у вас есть свой бизнес, приобретение своего отдельного помещения может быть очень грамотным вложением в собственное дело.

В сферах торговли и общественного питания расходы на арендную плату самые большие. Нередки примеры, когда довольно успешные магазины и рестораны закрывались или переезжали в помещения поменьше из-за постоянно повышающейся арендной платы. К сожалению, при решении вопросов, касающихся арендных ставок, мнение компаний малого бизнеса учитывается редко.

Поэтому, чтобы не зависеть от собственников и не тратить все силы на попытки покрыть арендную плату, подумайте над покупкой собственного помещения.

Перед тем, как делать решающий шаг, необходимо тщательно изучить рынок и проконсультироваться с агентством недвижимости. Специалисты Experto IG будут рады помочь вам с этим. Если вы владелец бизнеса, собственник, или ищете возможность разумного инвестирования, привлекательность коммерческой недвижимости очевидна.

  Прогноз ситуации на рынке недвижимости Канады на 2017 год

  В ближайшее время спрос на объекты коммерческой недвижимости Торонто останется активным, как заявил глава крупного канадского инвестиционного траста недвижимости Allied Properties REIT.

Прогноз на следующие два года относительно спроса на офисную недвижимость Торонто очень хороший. Более того, в некоторых районах города наблюдается некоторый недостаток доступных для аренды офисных площадей, – заявил Майкл Эмори, исполнительный директор Allied Properties REIT.

Говоря о ситуации в стране в целом, Эмори утверждает, что выборы Дональда Трампа новым президентом США спровоцировали появление большего интереса к коммерческой недвижимости Канады со стороны инвесторов, которые в другой ситуации вложили бы свои деньги в недвижимость США.

После Брексита в Канаде наблюдался значительный приток денежных средств. Не исключено, что одной из причин стал статус Канады как «тихой гавани». Ожидается, что сейчас, после прошедших недавно президентских выборов США, Канаду ждет повторение той ситуации, – продолжает Эмори.

Но только время покажет, потому что сейчас никто не может с полной уверенностью сказать, что ждет Соединенные Штаты в следующие 2-3 года, – смеется он.

Интенсификация города – одна из основных существующих тенденций. Под интенсификацией понимается организация небольших по площади, густонаселенных, развитых районов в центральной части города. В течение почти двадцати лет она была ведущей силой на рынке офисной и торговой недвижимости как в Торонто, который на сегодняшний день обладает одним из самых сильных рынков в Северной Америке, так и в других крупных городах Канады.

С середины 90-х большинство людей, выбирая место для жизни и работы, предпочитают центр города более отдаленным районам, – поясняет Эмори.

Эта тенденция продолжает проявляться, когда происходят изменения в механизме продажи и аренды офисных и торговых помещений. Исполнительный директор Allied Properties REIT утверждает, что этот процесс полностью изменит процесс сдачи в аренду коммерческих объектов и обеспечит более удобные условия для таких арендаторов, которые предпочитают снимать помещения на недолгий период (например, pop-up store -торговое пространство-выставка с краткосрочным периодом работы).