-
-

Все об ипотеке


  Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуются прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой.

Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярные сроки ипотеки - 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Для заемщика срок ипотеки определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья.

 Ставка ипотеки - ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Процентная ставка - это размер оплаты, обозначенной в процентном0119.jpg соотношении к общей сумме кредита, которую оплачивает заемщик с расчетом на четко определенный промежуток времени. Сегодня ипотечные ставки находятся в диапазоне 7-12% по валютным кредитам и 8-14% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок, что приводит к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную-тройную цену жилья и даже более.

Существует два вида платежей по ипотеке - аннуитетный и дифференцированный. И в том, и в другом случаях выплаты заемщика состоят из двух частей - тела кредита (суммы, непосредственно взятой в долг у банка) и процентов (за пользование чужими денежными средствами). Однако графики погашения долга имеют принципиальные различия.

В первом случае (при аннуитетных платежах) заемщик ежемесячно платит в счет погашения долга одну и ту же сумму на протяжении всего срока кредитования. Основную часть выплат сначала здесь составляют проценты. Однако с течением времени размер этих платежей сокращается, и тогда уже большая часть денег идет на погашение тела кредита. Обычно банки применяют именно эту схему расчета с заемщиками.

Дифференцированные платежи также состоят из двух частей, однако заемщик погашает долг на протяжении всего срока кредитования неравными «порциями». Сначала здесь выплачивается «тело» кредита, а уже потом - проценты. Как известно, проценты начисляются на остаток задолженности по кредиту, потому с течением времени платежи должника уменьшаются. Таким образом, при дифференцированной схеме платежей основная долговая нагрузка приходится на первые годы пользования заемными средствами.

Говорить о том, какая из схем погашения кредита более удобна, будет, пожалуй, не совсем корректно. В данном случае все - сугубо индивидуально. Единственное, можно отметить, что к заемщикам с дифференцированной схемой платежей требования будут жестче: ведь в начале кредитных отношений с банками долговая нагрузка на должников особенно высока.

Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как он зависит от:

·        объекта кредитования - предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.

·        рынка недвижимости - первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную  ипотечную ставку на период строительства и снижение ставки после сдачи дома.

·        формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.

·        срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.

·        первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.

 

Плюсы и минусы ипотеки

Плюсы

Минусы

Вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме).

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования.

Жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи.

В процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании, страхование, аренда ячейки и т.п. (10 000 рублей и выше)

 

Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

 

Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

 

 

 

Покупка жилья с помощью ипотечного кредита 

Шаг 1. Выбор банка и ипотечной программы.

Рекомендуем ознакомиться с предложениями всех банков в нашем городе. Сделать это можно на официальных сайтах банков. Обратите внимание на следующие моменты:

- какова процентная ставка по ипотечному кредиту; tasks.jpeg

- какие требования банк выдвигает к заемщикам и созаемщикам;

- есть ли подходящие вам специальные программы или социальные ипотечные программы;

- какие квартиры рассматриваются банком, а какие нет;

- особенности квартир и документов на квартиры, при которых банк может отказать в выдаче кредита;

- как банк выдает деньги;

- с какими страховщиками, оценщиками, работает банк.

 Шаг 2. Банк рассматривает Вас как заемщика.

Определившись с банком, обратитесь к кредитному инспектору в ближайшем филиале. Можно обратиться сразу  в несколько банков с похожими условиями. Примерную сумму, на которую Вы можете претендовать, инспектор рассчитает вам на месте с помощью ипотечного калькулятора (у многих крупных банков они представлены на сайтах и вы можете сделать это самостоятельно). Однако, с учетом всех факторов, реальная сумма может сильно отличаться от предполагаемой, и в меньшую сторону. Рассмотрение Вашей кандидатуры в качестве заемщика занимает в среднем от трех - пяти дней, редко 1-2 недели, в зависимости от оперативности банка, источников Ваших доходов, места работы и пр.

Факторы, влияющие положительное решение банка и сумму ипотечного кредита:

- Уровень дохода заемщика (доходы, которые вы можете подтвердить документально, неподтвержденные дополнительные доходы).

- Наличия определенного трудового стажа.

- Наличие поручителей (не все банки и не для всех заемщиков). k6233877.jpg

- Кредитная история (Если ипотека - не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотеки. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита).

- Отсутствие регистрации в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

- Наличие и размер первоначального взноса.

Сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

Получение ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.

Условно, дополнительные расходы можно разделить на три основные части:

 1) Расходы, которые возникают по требованию банка, например, комиссии банка, а также расходы, направленные на то, чтобы снизить вероятность не возврата кредита (оценка, страховка).

 2) необходимые расходы, которые обычно несет покупатель, не зависимо от того: в кредит он покупает недвижимость или без кредита (например, пошлина за гос. регистрацию).

 3)  услуги Ваших помощников: ипотечных брокеров и риэлторов. Брокеры и риэлторы - Ваши помощники, необходимость обращения к ним - определяется Вами. Если Вы решаете к их помощи обратиться, - деньги на оплату их услуг также нужно иметь.

Что касается суммы кредита, рекомендуем просить максимальную, на которую можете рассчитывать как заемщик. Взять меньше одобренной суммы Вы всегда сможете, а вот чтобы взять больше придется вновь пройти процедуру оценки вас как заемщика, а это лишнее время, нервы и иногда деньги.

Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

Созаемщик - это лицо, доходы которого учитываются банком при расчете размера ипотечного кредита. В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может стать либо только супруг, либо только родственник, либо вообще любое лицо. Допустимое количество созаемщиков так же зависит от требований конкретного ипотечного банка. Обычно это не более 4-5 человек.

Шаг 3. Ищем квартиру.

 Квартира должна соответствовать всем требованиям банка: house_calculator-22.png

- безупречные документы,

- небольшая степень износа помещения, здание не должно быть аварийным или ветхим, 

- отсутствие не узаконенных перепланировок и др.

С полным списком требований банка можно ознакомиться на сайте банка или у кредитного инспектора.

Шаг 4. Оценка

 Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Отчет об оценке передается в банк. Оценка квартиры производится за счет покупателя. В редких случаях за счет банка. 

 Шаг 5. Квартиру утверждает банк.

 Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Но здесь есть свои подводные камни: 1154b.jpg

1) Имейте в виду, что Вас продавцы квартиры готовы воспринимать в качестве покупателя лишь тогда, когда подтвердите свое желание купить квартиру внесением какой-либо денежной суммы. Сумма символическая, по сравнению со стоимостью квартиры (от 30 000 рублей до 10% стоимости квартиры). Но если документы в порядке, а эта квартира по каким-либо причинам Ваш банк не устраивает, то Вы можете потерять те деньги, которые внесли продавцам в качестве предоплаты. Опытный риэлтор составит предварительный договор таким образом, чтобы максимально обезопасить Вас от такой ситуации.

 2) Если документы устраивают банк, но не устраивают страховую компанию, то возможны два варианта:

 - если банк сотрудничает с несколькими страховыми компаниями, то заемщик может обратиться в другую: вдруг одна страховая компания отказывается страховать, а другая застрахует?

 - если банк сотрудничает с единственной страховой компанией, то ее отказ застраховать, автоматически означает отказ банка выдать кредит.

Шаг 6. Кредитный договор.

 Перед сделкой Вы подписываете кредитный договор. По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

Подвох только тот, что Ваш выбор: либо подписывать договор в том виде, в котором Вам его дают (и получить деньги на тех условиях ипотеки, которые предлагает банк), либо не подписывать (и деньги не получить). Иногда, в кредитный договор вставлены такие пункты, что лучше такой договор не подписывать. Спорить с банком в день подписания договора, чтобы убрали не устраивающие Вас пункты - практически бесполезно. Поэтому, еще при выборе банка лучше ознакомиться с проектом кредитного договора понравившегося Вам банка.

Шаг 7. Страхование.

Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Шаг 8. Деньги.kredity-na-razvitie-malogo-biznesa.jpg

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку - то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией. В любом случае банк передаст кредитные деньги продавцу только после государственной регистрации перехода права собственности к заемщику и регистрации ипотеки (залога в пользу этого банка.

Шаг 10. Государственная регистрация

 Переход права собственности к покупателю (заемщику) происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок с ипотекой длится 5 дней.

 При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей. Если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.

Опытный риэлтор возьмет на себя решение вопросов по ипотечной сделке:

·        подбор подходящей по всем параметрам и вам, и банку квартиры, 0_7d208_562d17fe_xl.jpeg

·        юридическая проверка документов,

·        подготовка предварительного договора, учитывая  защиту ваших интересов при отказе банка или страховой компании,

·        работа с оценочной компанией,

·        работа с кредитным инспектором,

·        подготовка пакета документов для совершения сделки,

·        проведение сделки.

С высококвалифицированным специалистом покупка квартиры в ипотеку будет максимально простой и не превратится в бесконечное «хождение по мукам».

 Конечно, работа риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.

АН «Полярная звезда» успешно проводит сделки с использованием ипотечного кредита уже более 10 лет!

 

Продажа недвижимости в Иркутске (База объектов на продажу)

 
Хотите купить квартиру в Иркутске? Купить дом в Иркутске? Купить участок в Иркутске? Или купить коммерческую недвижимость в Иркутске?  Наше агентство недвижимости «Полярная звезда» (Иркутск) поможет легко и быстро купить квартиру в Иркутске! Мы поможем выбрать и купить дом, участок или любую другую недвижимость в Иркутске. Мы, знаем как купить недвижимость в Иркутске! С нами купить недвижимость в Иркутске просто! Все объекты агентства недвижимости в Иркутске Вы можете посмотреть на странице база объектов недвижимости, про нюансы которые часто возникаю при покупке квартир можно прочитать на странице купить квартиру в Иркутске. Если у Вас появились вопросы позвоните нам по телефону 233-797 и специалисты агентства постараются Вам помочь