-
-

Осторожно! Мошенничество с недвижимостью!


 Покупка квартиры является одним из важных и счастливых моментов в жизни человека. Порой человек долгие годы копит средства на приобретение жилья, берёт под большие проценты кредит на его покупку или строительство, поэтому в подобных сделках не может быть мелочей. В настоящее время цена на недвижимость растёт, а спрос на жильё увеличивается. Одновременно растёт и количество мошенников в сфере недвижимости.

В отличие от большинства граждан мошенники юридически более осведомлены и хорошо знают законодательство. Используя юридическую безграмотность граждан, мошенники заключают с ними сделки об отчуждении жилья на очень не выгодных для граждан условиях. Иногда граждане вообще лишаются своего жилья. Учитывая вышеизложенное можно сделать вывод, что проблема безопасности при сделках с недвижимостью имеет очень актуальное значение. Каждый гражданин, вступающий в рынок недвижимости, должен быть юридически подкован и знать основные способы мошенничества, к которым прибегают аферисты.

Мошенничество на первичном рынке недвижимости

Мошенничество в жилищном строительстве особенно широко распространено в крупных городах, где ведется активное строительство жилья. Приманкой служат цены ниже коммерческих. Жертвами такого вида мошенничества становятся люди, которые не могут купить себе готовое жилье на первичном или вторичном рынке недвижимости. Таким людям показывают место под строительство дома и предлагают по сравнительно невысокой цене в рассрочку приобрести в строящемся доме квартиру. С жертвой заключается договор, согласно которому она оплачивает часть стоимости квартиры. Суть мошенничества заключается в том, что застройщик, собирающий с людей деньги, никакого отношения к строительству данного жилого дома не имеет. Аферисты, собрав деньги со своих жертв, просто исчезают с ними. Во избежание подобного вида мошенничества покупателю строящегося жилья следует проверить, кому принадлежит стройка.

На рынке строящейся недвижимости очень распространено долевое строительство, в котором также можно столкнуться с мошенничеством.

В долевом строительстве очень часто встречается мошенничество со стороны руководителей субподрядных организаций. Цепочка участников долевого строительства имеет много звеньев и мошенники отыскивают в ней слабое звено. Так, например, здесь возможна следующая ситуация. Существует договор между строительной фирмой, инвесторами и несколькими предприятиями (субподрядчиками), которые обязуются продать некоторое количество строящихся квартир. Одна из сторон, которая вообще может быть зарегистрирована по поддельным документам, продает положенное число квартир, по деньги в срок перевести не успевает. Партнеры этой стороны, не получив деньги, продают те же квартиры повторно. В результате этой аферы обманутыми остаются покупатели, а сложившаяся ситуация подходит под обычный арбитражный спор - невыполнение обязательств юридических лиц друг перед другом. В связи с тем, что на таких строительных предприятиях директора долго не засиживаются в своих креслах из-за очень высокой текучести кадров, то аферистов бывает крайне тяжело найти, чтобы понять, как это произошло.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры на первичном рынке жилья необходимо обратить внимание на следующие важные моменты. Во-первых, на цену продаваемого объекта недвижимости. Если она явно занижена, то здесь необходимо быть очень внимательным. Во-вторых, не следует покупать недвижимость «через третьи руки». Лучше прийти в головной офис строительной организации. Это рекомендуется сделать даже в том случае, если вы собираетесь приобретать квартиру в строящемся доме через агентство недвижимости. И, наконец, в-третьих, необходимо обратить внимание на наличие у строительной фирмы необходимых документов, таких как: постановление городской администрации о выделении этой организации земельного участка под строительство дома, договор аренды с земельным комитетом, разрешение на постройку именно этого объекта.

В договоре со строительной организацией следует очень внимательно отнестись к подписям, дате и к обязательствам фирмы-застройщика, а также к правам дольщика в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Хорошим способом обезопасить себя является ипотека, которая осуществляется через банк, дающий деньги. Банки это как раз те организации, которые будут четко отслеживать и контролировать ситуацию со строительством. Так как будущая квартира выступает в качестве залога сделки. Агентства недвижимости, давно работающие на рынке жилья, отслеживают строительство новых объектов в городе и контактируют с многими застройщиками, поэтому могут порекомендовать наиболее добросовестных из них.

Продажа квартиры по поддельным документам

Одним из способов обмана является продажа объекта недвижимости по оригиналам правоустанавливающих документов, но по паспорту с новой вклеенной фотографией. Чтобы избежать обмана, необходимо снять копию паспорта продавца. Если он категорически возражает против этого, то с таким человеком лучше не иметь никаких дел. Лучше всего проверить паспорт в милиции на идентичность с учетной карточкой. Такой процедуры мошенник не выдерживает и сразу перестает контактировать с покупателем.

Перед тем как провернуть сделку с квартирой по поддельным документам аферисты предварительно могут снять ее в аренду. А затем изготовляют на нее фальшивые документы. Фактически у квартиры появляется новый собственник. При этом подлинники правоустанавливающих документов могут быть похищены у настоящего собственника жилья и использоваться при изготовлении фальшивых документов. А затем подыскивается добросовестный покупатель, который приобретает квартиру по заниженной цене и по фальшивым документам. Нетрудно оценить тот финансовый ущерб, который наносят мошенники добросовестному покупателю. Такой покупатель вместе с квартирой получает целый букет судебных разборок с обманутым собственником жилья, много потраченного времени, денег и нервов.

По поддельным документам квартиру могут продать члены семьи собственника или другие лица, проживающие в квартире собственника, а также обменять, если жилье не приватизировано. Это может произойти в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию квартиры, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Иногда на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.

Квартиры, продажа которых осуществляется по поддельным документам, издавна получили название «нехороших» квартир. Они, как правило, продаются по заниженной цене. Поэтому покупателю никогда не надо останавливать свой выбор на жилье, продаваемом по очень низкой цене. С такой квартирой он может приобрести много проблем. Приобретение объекта недвижимости по поддельным документам наносит добросовестному покупателю значительный финансовый ущерб. Такой способ является одним из самых опасных способов мошенничества. Здесь не имеет значения либо это первичные документы - свидетельство о собственности, полученное при приватизации объекта недвижимости, либо вторичные - договор купли-продажи или дарения.

Сделки с юридически грязным жильем

Юридически грязным жильем называют объекты, отягощенные юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, которые могут быть наложены как государственными, так и гражданскими органами. К юридическим запрещениям относится следственный, прокурорский или судебный арест, отказ в регистрации прав, а к гражданским - семейный, наследственный или жилищный спор, залог, аренда, нарушение прав несовершеннолетних и некоторые другие. Такие квартиры предлагаются покупателям по подложным документам или с мнимым урегулированием имущественных прав, когда арест или запрещение якобы снимаются путем судебного урегулирования этого вопроса.

Иногда квартира, отягощенная юридическими запрещениями, продается в первые же несколько дней после наложения такого запрещения за очень низкую цену. Так как сведения о наложенных запрещениях или неисполненных обязательствах на объект недвижимости попадают в рег. палату через 3-5 дней после вынесения решения. Расчеты в таких случаях производятся до оформления сделки. Сделки с подобными квартирами еще называют горячими, потому, что их надо провести за два-три дня.

Мошенничество, связанное с получением задатка от покупателя жилья

Согласно законодательству РФ задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например, перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка. Ввиду того, что на рынке жилья отсутствует контроль, а законодательство еще недостаточно совершенно, мошенники могут получить задаток не с одного, а с нескольких покупателей. При этом собственники жилья могут быть как мнимыми, так и настоящими. Они показывают квартиру сразу нескольким потенциальным покупателям и берут с них задаток в размере 10-15 процентов от стоимости жилья. Мошенник может даже оставить расписку о получении задатка и копии правоустанавливающих документов, которые подтверждают его право собственности на жилье. Оговаривается, что продажа жилья состоится через неделю или две. После того, как мошенник собрал задаток от потенциальных покупателей, он как можно быстрее продает квартиру одному из них. Затем мошенник исчезает, а обманутые потенциальные покупатели, отдавшие задаток, выясняют отношения с новым собственником квартиры.

Для пресечения этого способа обмана обязательно заключите с продавцом договор задатка. В этом случае вероятность обмана существенно уменьшается.

Однако и заключив договор задатка покупатель полностью не может обезопасить себя от возможной аферы с договором задатка. Например, покупатель заключил договор задатка, а после этого узнал, что покупаемая им квартира не обладает юридической чистотой. Что происходит в такой ситуации? Покупатель чаще всего отказывается от проведения сделки. Однако ему придется расстаться и с задатком, так как в этом случае покупатель считается виновником расторжения договора о задатке.

Мошенничество при покупке земельного участка

Наиболее распространены следующее способы мошенничества с земельными участками:

Гражданину, желающему купить земельный участок, показывают живописное место, имеющее хорошие перспективы в обеспечении светом, водой и газом. Покупателю участок нравится, и он быстро соглашается на покупку. После заключения договора купли-продажи выясняется, что купленный участок расположен вовсе не в том месте, которое было показано первоначально, а в нескольких километрах от него. Данный способ мошенничества напоминает способ продажи квартиры по ложному адресу.

Документы на продаваемый участок неправильно оформлены. Например, на них проставлены подписи людей, которые не имеют право это делать.

Координаты продаваемого участка неправильно определены.

Размеры участка, указанные в государственном акте, не совпадают с действительными размерами.

Документы на земельный участок могут быть сфальсифицированными или незаконными. Например, мошенник может использовать в своей афере поддельный акт на право собственности на землю. В настоящее время существует несколько видов таких актов, которые имеют одинаковую законную силу. Покупателя, не знающего как должен выглядеть госакт, мошенники могут ввести в заблуждение.

Вместо подлинника государственного акта используется его дубликат. Известны случаи продажи дважды одних и тех же земельных участков. Один раз они продавались по подлинным документам, а второй раз - через год по дубликатам государственных актов на ранее проданные участки. Дубликаты государственных актов мошенник получил обманным путем.

После покупки земельного участка может оказаться, что на него имеет право еще третье лицо, которое не было обнаружено при подготовке и проверке документов.

Мошенничество, основанное на доверии

Такая схема мошенничества может быть использована, например, при оформлении документов на загородные дома. Процесс оформления таких документов обычно занимает довольно много времени. Этот фактор используют в своих целях аферисты, которые обещают клиенту сделать свою работу быстро, качественно и недорого. Мошенники берут за свое посредничество деньги вперед. В рекламных целях они хвалятся, что в государственных органах у них имеются хорошие знакомые. Клиент отдает мошеннику необходимые документы, деньги и ждет результата. Этого результата можно не дождаться вообще. Деньги за посредничество ему возвращены не будут, а полученные документы могут быть использованы в новой мошеннической схеме.

Если договор уже нотариально удостоверен и зарегистрирован, а деньги за земельный участок уплачены, то что-либо изменить уже становится поздно. На это и рассчитывают аферисты. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением сделки следует внимательно проверить правоустанавливающие документы, а также сверить адрес, указанный в документах, с адресом покупаемого участка на месте. Кроме того, в сельсовете нужно посмотреть схему покупаемого участка на плане, а также получить подтверждение того, что этот участок принадлежит продавцу.

Мошенничество с квартирами покойников

Пользуясь бюрократической волокитой и знакомством в паспортных столах и ЗАГСах аферисты просто выходили замуж или женились на недавно умерших гражданах с пропиской. После этого мошенники также просто избавлялись от своих супругов. Они либо избавлялись от них путем развода с ними и переселяя в другие города, либо заявляя в органы власти об их смерти. Затем аферисты приватизировали и продавали квартиру. Еще одной схемой завладения квартирой является подделка доверенности от имени умершего человека. По этой доверенности злоумышленники реализовывали его жилье.

Подобное мошенничество стало возможным в связи с тем, что государственные органы практически не отслеживают, что сделки осуществляются с квартирами покойников. Выпиской умерших занимается паспортный стол. Для этого туда должна поступить соответствующая бумага. По закону получить этот документ могут только родственники покойника или сотрудники правоохранительных органов. Поэтому если у умершего человека родственников не осталось, то этим вопросом может долго никто не заниматься.

Просмотр вариантов за деньги

Аферист, представившийся риэлтором, обещает покупателю подобрать подходящее ему жилье. Между риэлтором и покупателем заключается договор, согласно которому показ вариантов будет осуществляться за деньги, а расчет за показы будет осуществлен только в том случае, если покупателю понравится какой-либо вариант. Покупателю показываются квартиры, с хозяевами которых аферист вступил в сговор. В действительности эти квартиры никто продавать не собирается. После получения аферистом своего вознаграждения сделка по какой-либо причине срывается, а деньги, уплаченные за просмотр, клиенту не возвращаются. Таким мошенничеством занимаются мелкие аферисты, обирающие клиента на несколько десятков долларов. Серьезное агентство недвижимости никогда не показывает квартиры за деньги! Вы платите только за результат, после совершения сделки.

Мошенничества, совершаемые «черными» риэлторами

«Черными» риэлторами называют людей, которые занимаются сделками купли-продажи недвижимости мошенническим путем. Их цель - отобрать квартиру у законного владельца с целью перепродажи. Большинство способов мошенничества, описанных в данном разделе сайта, можно отнести к тем, которые используются «черными» риэлторами. Однако наиболее часто мошенники работают по двум следующим схемам:

Сделки совершаются по доверенности.

Люди, как правило, сами подписывают все документы в присутствии «черными» риэлторов. Если в будущем возникнет спор о законности такой сделки, то пострадавшим продавцам будет нечего предъявить, кроме договора купли-продажи с собственной подписью и расписки в том, что деньги получены. Нередко «черные» риэлторы вводят в заблуждение отнюдь не безграмотных людей, называясь представителями какого-либо известного в городе агентства недвижимости.

Эти две схемы имеют общий специфический почерк: они реализуются без оформления договоров. Поэтому впоследствии мошенникам невозможно предъявить претензии.

В качестве объектов, с которыми любят работать черные риэлторы, выбираются одинокие пожилые люди или одинокие граждане, злоупотребляющие алкоголем, наркоманы, инвалиды, просто доверчивые люди. Им предлагают погасить долги за квартплату, дать денег на житье, но с условием - обязательное переселение из квартиры.

Людей, относящихся к этим группам, могут напоить, уговорить, обмануть, войдя в доверие, привезти к нотариусу, где человек вполне может подписать доверенность на право распоряжения его недвижимостью. Обычно в этом случае, нотариус находится в преступном сговоре с мошенниками. В последствии это жилье продается. Хозяин остается без денег и квартиры. Количество подобных преступлений с каждым годом увеличивается. Это связано с повышением цен на недвижимость, с бумом в строительстве, и с ажиотажем на вторичном рынке жилья.

Для достижения большего эффекта возможно применение психотропных средств. После совершения сделки уже бывших собственников квартир вывозят в отдаленные районы, где взамен утраченных квартир им предоставляются откровенно деревянные коробки, малопригодные для жилья. Реальная стоимость таких домов многократно завышается.

Известны случаи, когда для того, чтобы заставить человека подписать доверенность, его похищали, вывозили за город и отдавали в рабство цыганам. Людей изматывали физическим трудом, запугивали, били, унижали и угрожали. Параллельно их продолжали спаивать до такого состояния, что они уже ничего не соображали и не понимали, что от них хотели. Это продолжалось до тех пор пока, человек не подписывал доверенность на продажу своей квартиры.

Не редки случай, когда «черные» риэлторы завладевали квартирами клиентов путем использования психиатрической больницы. Преступники отбирают у людей квартиры, а если жертва сопротивлялась, ее увозили в местную психушку и насильственно удерживали там, накачивая ее транквилизаторами. Бандиты предпочитали иметь дело с представителями самых незащищенных социальных групп.

Обещая гражданам погасить их задолженности по оплате за квартиру и коммунальные услуги мошенники могут предложить им осуществить неравноценный обмен. В качестве компенсации гражданам предлагают выплатить крупную сумму в долларах. Обманутых граждан переселяют в жилье, непригодное для проживания, а их благоустроенные квартиры продают.

Мошенники для поиска подходящих клиентов заводят хорошие отношения с сотрудниками абонентских отделов, где им за определенную плату предоставляют информацию о злостных неплательщиках и должниках. Чтобы обманутые граждане не обращались с заявлениями в органы прокуратуры, они могут подвергаться психологическому давлению и запугиванию.

Для того, чтобы мошенничество с жильем проходило более слаженно в преступные группы иногда включают представителей многих нужных профессий. Так в одну из таких групп входили около десяти человек: риэлторы, работники БТИ, бойцы преступной группировки, сотрудники правоохранительных органов, в том числе работники подразделения по делам несовершеннолетних. Мошенники обвели вокруг пальца семейство с пятью несовершеннолетними детьми. Семья, о которой идет речь, жила более чем скромно. Отец зарабатывал очень мало, немного попивал, мама за детьми присматривала. А тут им обещали просторный дом и приусадебное хозяйство в придачу. Вот и клюнули на предложение «черных» риэлторов. В результате чего те из двухкомнатной, хоть и тесноватой, но городской квартиры, очутились в полусгнившей развалюхе в одном из глухих пригородных районов.

Либо один из мошенников прописывается в квартиру, в которой проживают неблагополучные в социальном плане люди. Далее мошенники погашают их задолженность по квартирной плате, поят и кормят хозяев. Затем обманным путем заставляют их сменить свое жилье на дом в живописном месте. Желающих мошенники вывозили в одно из сел, где им показывали хороший кирпичный дом, куда люди могли переехать в любое время, как только продадут свою квартиру. Однако после сделки обманутых людей заселяли в совершенно другие дома, которые имели старый и обветшалый вид. При задержании этих мошенников у них был обнаружен солидный список должников целого района, длительное время не оплачивавших коммунальные услуги. Их адреса, фамилии и номера телефонов занимали несколько страниц формата А4. Судя по всему это был список потенциальных жертв мошенников.

Еще одна из схем, по которой действуют «черные» риэлторы, называется «доверчивый покупатель». Мошенники находят знакомого, желающего купить дом, и предлагают ему свои услуги по поиску подходящего жилья. Затем начинают под различными предлогами тянуть с него средства. Для этого покупателю говорят, что подходящий дом уже найден и теперь нужны деньги на оформление документов, на выселение продавца и на что-нибудь еще. Мошенник, которому дают деньги, может даже выдать расписку, в которой он не напишет истинную цель на что должны пойти деньги, а укажет, что деньги взяты в долг. Доверчивому покупателю могут показать чужой дом, когда в нем отсутствует его ничего не подозревающий хозяин. Когда все возможные деньги с обманутого покупателя уже вытянуты, мошенник либо исчезает, либо говорит покупателю, что со сделкой, к сожалению, ничего не получилось. Чтобы не попасть в ситуацию, названную «доверчивый покупатель», расписку в выдаче денег необходимо заверить у нотариуса. В расписке следует обязательно указать, для чего выдаются деньги. Постарайтесь, чтобы в момент передачи денег были свидетели.

Самым страшным в действиях «черными» риэлторов является то, что все их действия законны, документы оформляются должным образом и суд не может отменить сделку, которую провернули мошенники.

При возникновении подозрения, что кто-то из ваших близких может стать объектом внимания мошенников можно сделать следующее: например, прописаться к нему, так как это не даст возможности осуществлять какие-либо сделки с квартирой без вашего согласия, либо заранее подготовить документы на наследство, чтобы в случае возникновения определенных обстоятельств всегда можно было в суде обжаловать любую сделку. Нельзя также оставлять без внимания вопрос погашения задолженности по оплате за квартиру и коммунальные услуги. Для мошенников это является одним из первых сигналов о появившейся жертве, так как они собирают информацию о злостных неплательщиках. В один прекрасный день мошенники могут прийти к жертве под видом судебных приставов, помахать какой-нибудь красной книжечкой и сказать, что из-за задолженности они отбирают квартиру за накопившиеся долги. После них приходят добрые дяди, которые говорят, что они знают о существующей проблеме и готовы погасить долг...

По мнению компетентного эксперта, чтобы избежать столкновения с «черными» риэлторами ни в коем случае не следует поддаваться на уговоры дальних родственников или малознакомых доброжелателей и не подписывать никаких бумаг: доверенностей, дарственных, завещаний. Нельзя также соглашаться на равноценный обмен с доплатой, пожизненное содержание. Человек, который поддался на уговоры мошенников и подписал один из этих документов или согласился на переезд, оказывается в лучшем случае в какой-нибудь лачуге на окраине дальнего села или просто выброшенным на улице. В худшем случае человек пропадает бесследно. Поэтому не проводите сделку самостоятельно. Любую сделку с жильем лучше всего осуществлять с помощью надежного агентства недвижимости, имеющего прочную деловую репутацию, и квалифицированного юриста, стоящего на страже ваших интересов.

Для противодействия таким криминальным явлениям как «черные» риэлторы необходимо на государственном уровне издать четкие и конкретные законы, позволяющие однозначно истолковывать риэлторскую деятельность.

 

 Продажа недвижимости в Иркутске (База объектов на продажу)

 

Хотите купить квартиру в Иркутске? Купить дом в Иркутске? Купить участок в Иркутске? Или купить коммерческую недвижимость в Иркутске?  Наше агентство недвижимости «Полярная звезда» (Иркутск) поможет легко и быстро купить квартиру в Иркутске! Мы поможем выбрать и купить дом, участок или любую другую недвижимость в Иркутске. Мы, знаем как купить недвижимость в Иркутске! С нами купить недвижимость в Иркутске просто! Все объекты агентства недвижимости в Иркутске Вы можете посмотреть на странице база объектов недвижимости, про нюансы которые часто возникаю при покупке квартир можно прочитать на странице купить квартиру в Иркутске. Если у Вас появились вопросы позвоните нам по телефону 233-797 и специалисты агентства постараются Вам помочь