-
-

Недвижимость в Иркутске без посредников

Дата: 21.11.2012 г.

  

 

2__.jpeg

 Как купить недвижимость в Иркутске без посредника (это просто, а может и нет....)

Первое, с чего нужно начинать при покупке недвижимости без посредников (самостоятельно) - определитесь с требованиями к объекту. Какой объект Вы хотите приобрести: квартира на вторичном рынке, квартира в строящемся доме, загородный дом или что-то еще.   

2. Тщательно изучите рынок предложений на наличие таких объектов и определите их среднюю рыночную стоимость. Используйте как можно больше источников. Учесть нужно многие характеристики объекта: техническое и санитарное состояние, условия продажи, особенности правоустанавливающих документов, расположение объекта, наличие развитой инфраструктуры вблизи и многое другое – все это влияет на стоимость, а самое главное на спрос. Возможно, когда-нибудь вы задумаетесь о продаже или обмене приобретенного объекта, и уровень спроса на него будет иметь большое значение.

3. Предварительно оцените свои финансовые возможности (предполагаемые и доступные источники финансирования сделки: кредит, субсидия, материнский капитал и т.п.). Сопоставьте результаты оценки со стоимостью желаемого объекта. (Советуем ориентироваться на «среднюю» и «высокую» стоимость объектов. Нельзя на первом этапе опираться на привлекательные предложения с низкой ценой. Все дальнейшие усилия могут быть напрасны.). Вероятней всего, вам придется подкорректировать свои пожелания, опираясь на результаты такой оценки.

4__.jpg4. Если вы планируете использовать кредитные средства, в первую очередь определитесь, будет это бытовой кредит (на неотложные нужды) взятый на короткий срок (1-3 года) или это будет ипотечный кредит, взятый на 10 – 20 лет. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы для заемщика. Так же, вид кредита влияет и на порядок и условия проведения самой сделки по покупке.

5. На следующем этапе обратитесь в несколько банков на предмет оценки вас, как заемщика. Дадут ли вам кредит и на какую сумму? По итогам встреч определитесь с банком и видом кредита.

6. Далее собирайте документы для кредита по требованиям выбранного вами банка и параллельно можете преступать к поиску объекта. Имейте ввиду, что сумма кредита, которую в конечном счете банк готов будет выдать вам, может быть ниже предварительно рассчитанной. Подавайте заявку в банк на максимальную сумму, которую банк может вам выдать по предварительной оценке. В будущем вы сможете взять сумму меньше разрешенной, а больше нет (потребуется новое рассмотрение).

77__.jpg7. Единого источника информации о продаваемых объектах не существует. Для выбора объекта придется приложить немало усилий. Сложность поиска для непосвященного человека заключается в том, что, во-первых, ему не известны все источники информации, во-вторых, доступные источники очень сильно «замусорены» недостоверной 7__.jpgинформацией, «пустышками», проданными объектами, повторяющимися объявлениями. Во время поиска объем «пустой», бесполезной работы составит примерно 85%. Прибавьте к этому обязательные условия и требования к сделке с вашей стороны, продиктованные типами финансирования и иными факторами, плюс необходимость сопоставить это с условиями благоприятными или единственно возможными для продавца, выбранного вами объекта. Как результат после 2-3 недель поиска ваша «база объектов» сократится более чем на половину. Из 60-ти отобранных объектов вам удастся посмотреть не более 3-4 (это практическая статистика). Таким образом, выбрать лучший объект по своим запросам и возможностям, имеющийся в продаже в данный момент времени, без помощи профессионалов дело хлопотное и непростое.

8. Просмотр квартиры. В первую очередь, помните о своей безопасности, особенно если вы женщина. Возьмите с собой сопровождающего. Вы не знаете, кто вас будет ждать в квартире и в какую обстановку вы попадете. Добавьте к этому безлюдные подъезды, темное время суток, чужой район, двор. Помните, что любое противоправное действие совершается чаще всего без свидетелей. При наличии профессионального 88__.jpgпосредника подобные риски заметно сокращаются. Объект обследуется агентом заранее, и вся информация о нем и его продавце фиксируется в базе агентства, кроме того агент сопровождает вас при осмотре. При осмотре объекта обращайте внимание не на внешний лоск (косметический ремонт, красивую мебель и как она гармонично вписана в общий интерьер), а оценивайте объект с позиции его ликвидности. Обращайте внимание на те его характеристики, которые невозможно изменить. Именно они оказывают основное влияние на его стоимость и дальнейшую рентабельность инвестиций. В том числе: технические характеристики квартиры, дома, состояние инженерных сетей, расположение дома, инфраструктура района расположения, и пр. Будьте предельно наблюдательны, жить с этими недостатками придется вам. То, что вы увидите в квартире, скажет вам больше, чем то, что вы услышите в ответах продавцов на ваши вопросы. От профессионального агента важные вещи не ускользнут, потому что умение замечать их приходит с опытом. (Как правило, хороший агент в месяц обследует более 2-х десятков объектов. Что же касается вас, то опыт будет ограничен числом уже осмотренных объектов.) Если вы намерены поторговаться с продавцом, имейте ввиду следующее: во-первых, не стоит открыто демонстрировать радость от увиденного и в слух виртуально расставлять мебель, делить комнаты; во-вторых, грамотно оцените все недостатки объекта (они есть в каждом объекте) и сделайте на них акценты. Конечно, большая часть информации об объекте, которая могла бы стать инструментом для торга, известна лишь опытным агентам. Ведь они работают с объектом в течение определенного времени. Они знают текущую финансовую ситуацию продавца, причины продажи, продолжительность экспонирования объекта, готовность продавца к торгу. Добавим к этому хорошее ориентирование на рынке, знание его тенденций, спроса, насыщения и профессиональные навыки переговорщика. Все это позволяет корректировать стоимость с большей уверенностью (Бывает, что торг компенсирует услуги профессионального риэлтора). Вам же нужно будет справиться с этим самостоятельно.

9.jpg9. После выбора подходящего объекта вам нужно закрепить его за собой. Говоря простым языком, договориться с продавцом о покупке его объекта, оговорить с ним все условия предстоящей сделки, ее сроки, порядок расчетов и освобождение объекта. Сделать это нужно в письменной форме, составив предварительный договор. Серьезность своих намерений лучше подтвердить задатком. Помните, что подписывая договор и передавая задаток, вы принимаете на себя обязательства за исполнение которых вы «отвечаете рублем». Поэтому к составлению договора и определению его условий нужно подойти предельно серьезно. Грамотно опишите объект, зафиксируйте его стоимость, сроки и порядок расчетов, освобождение. Для этого вам надо будет разобраться в предстоящей сделке, в ее схеме и структуре. Это зависит в первую очередь от форм расчетов, источников финансирования, условий продавца, его желаний и обязательств перед третьими лицами или государством (например, соблюдение решения органов опеки). Большое многообразие сделок не позволяет дать более четкие рекомендации. Помните, передав задаток, вы теряете его, если не исполните свои обязательства в срок или в принципе. Не забывайте и о риске быть вовлеченным в аферу мошенников. Продавец может оказаться арендатором и, взяв 3-4 задатка, попросту исчезнуть (не секрет - копировальная и компьютерная техника творят чудеса). Кроме того, продавец при всей своей честности и серьезности намерений, может упереться в обстоятельства непреодолимой силы, сам того не подозревая (например, согласие супруга, с которым не живет и находится в очень плохих отношениях). А задаток ваш уже потратил, а сам нигде не работает, да и имущества приличного нет… Суд, приставы, полгода нервотрепки. Оно вам надо? Ваша цель – купить и радоваться. Профессиональному риэлтору на то, чтобы разобраться в структуре и схеме сделки понадобиться 10 минут, чтобы составить грамотный договор, который не ущемляет ваших прав и делает ваши обязательства реально исполнимыми – еще 30 минут. При заключении предварительного договора, как правило, деньги переданные продавцу в качестве задатка остаются на ответственном хранении в агентстве и, если вдруг сделка рухнула, то ваши деньги будут в целости и сохранности. Кроме того, продавец передает документы на объект в агентство для правовой экспертизы и подготовки документов, что исключает обман при дальнейшей подготовки документов и возможности продавца параллельно совершать подобные действия с другим покупателем.

10. Следующий этап – это подготовка к сделке. Сбор необходимых справок и документов для законной регистрации сделки и перехода прав 10__.jpegсобственности к покупателю. Основная работа ляжет, конечно, на плечи продавца. Ему придется готовить основной пакет документов и, казалось бы, вас это не должно касаться. Но это только на первый взгляд. Цель продавца – выгодно, желательно побыстрее, продать объект и получить деньги. Цель покупателя – выгодно приобрести объект и жить в нем долго и счастливо. А чтобы жить долго и счастливо нужно купить объект без нарушения закона и имущественных прав. При самостоятельной покупке недвижимости вам придется всецело довериться заинтересованному в получение денег продавцу и надеяться на его честность, грамотность и порядочность, на то, что он не совершит противозаконных действий умышлено или по незнанию. Нужно помнить, что объект недвижимости изъять по решению суда гораздо проще, чем вернуть деньги. Жить на пороховой бочке в течении 3-х лет, а в некоторых случаях и до 10 лет - удовольствие не из приятных. Нужно отметить, что посредник так же, как и продавец, заинтересован в сделке. Но между посредниками есть существенная разница, которая не видна на первый взгляд. Это опыт работы. И дело даже не в профессиональной подготовке самого агента, а в другом, более весомом. Наступает момент для риэлторской компании, когда репутация начинает работать на нее. Это тот барьер, преодолев который компании выгоднее отказаться от сомнительной сделки или лишнего дохода, чем запятнать репутацию. С компанией, находящейся в таком состоянии, клиентам очень комфортно работать. Даже если клиент в чем-то не прав или идет на конфликт, они стремятся к мирному урегулированию спора, даже ценой убытков. Пятно на репутации (даже безосновательное) больнее скажется на бизнесе, чем разовые убытки. Для того, чтобы быть уверенным в надежности посредника, убедитесь, что компания проработала не менее 10 лет на рынке. Чтобы проверить продолжительность работы компании, например, попросите показать старую лицензию на осуществление риэлторской деятельности. Их выдавали до 2002 г. и без нее осуществлять эту деятельность было бы незаконно. У «старых» компании они как правила на видном месте – гарантия опыта. Наша компания «Полярная звезда» на рынке уже с 1995 г. Мы давно уже перешли этот рубеж. В нас вы найдете честных и профессиональных помощников в вашем деле. Кроме того, наша деятельность застрахована. И если по нашей вине вы утратите права на приобретенный объект недвижимости, страховая компания возместит его стоимость.

11.jpg11. Следующий этап – это совершение самой сделки: подписание договоров, расчет, подача документов на государственную регистрацию. Очень много зависит от источника финансирования. Если это ипотека, то расчет после государственной регистрации сделки. Остается только разобраться с первоначальным взносом: решите, когда его передать и грамотно составьте расписку. Если же расчет наличный, будет посложнее. Встанет извечный вопрос, что вперед – деньги или подписание и сдача договора на регистрацию? Где безопасно произвести расчет? У продавца будет весомый аргумент – для того, чтобы сделка регистрировалась без обременений и ограничений, расчет должен произойти до подписания договора. Но остается вероятность, что документы не примут в регистрационной службе (по техническим или другим причинам), а вы уже рассчитались и деньги зачислили на сберкнижку продавца. Потеря денег в вашем случае столь же вероятно, как ДТП или падение самолета. А теперь представьте, если бы вы спросили попавшего в ДТП или связались с астральным телом погибшего в авиакатастрофе и спросили его - заплатил бы он 50 – 100 т.р., чтобы избежать трагедии. Что бы он ответил? В отличие от них у вас еще есть выбор. Деньги в количестве вознаграждения риэлтора вы легко восполните, а вот сможете ли вы оправиться от потери объекта недвижимости или денег накопленных на его покупку.

12__.jpg12. И в заключение, пара рекомендаций по освобождению объекта. Закрепите на бумаге фактический срок освобождения объекта. Оговорите и перечислите все имущество, которое должно передаваться с объектом. Лучше если продавец будет деньгами гарантировать исполнение своих обязательств. Потребуйте с продавца справки об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и электроэнергии. В своем агентстве мы обычно используем схему залоговой суммы. С этой суммы, которая удерживается с продавца, при расчетах могут быть удержаны деньги за просрочку освобождения, возмещена стоимость не переданного, но оговоренного имущества, компенсированы затраты на ремонт электропроводки, сантехники, электроприборов, если продавец это гарантировал при продаже объекта. По предоставлению Продавцом отметки покупателя об отсутствие претензии, залоговая сумма возвращается продавцу. Такое гарантийное обязательство составляется по просьбе сторон, если это необходимо.

  Как продать недвижимость в Иркутске без посредника

Если вы решили продать недвижимость без посредников

  1_opr_stoim.jpg1. Первое, с чего нужно начинать - определите оптимальную стоимость своего объекта. Сделать это можно, опираясь на доступную вам информацию (печатные СМИ, Интернет-ресурсы). Не забывайте учитывать такие факторы как условия продажи (с обменом или без, срочность продажи, цели), инфраструктуру вблизи объекта, покупательский спрос в вашем районе, тенденции рынка недвижимости в данный период.

Переоцените квартиру - поможете продать все похожие квартиры по более низкой стоимости, но не свою. Недооцените - продешевите!

  2.  Поиск покупателя. Грамотно составьте объявление и поместите его во всех источниках информации, которые использует потенциальный покупатель при поиске объекта. (Это не значит разместить везде и чем дороже, тем эффективней.)

Для успешного размещения рекламы необходимо:

  - иметь свободное время, что бы дозвониться до редакций газет 2pod_ob.jpgили увезти купоны объявлений  в редакции;

- иметь  компьютер и доступ в Интернет для размещения объявлений на сайтах.

- найти те источники информации, которые пользуются устойчивым спросом у покупателей недвижимости.

  На время рекламной компании запаситесь терпением. Придется ежедневно отвечать на огромное количество телефонных звонков, без перерыва на обед и скидки на выходные дни. Будьте готовы к тому, что 95% звонков Вы получите от посредников, которым Вы будете раз за разом рассказывать одно и то же. В результате Ваша квартира превратиться в «проходной двор».  Масса полуграмотных агентов будет бродить у вас по квартире, с любопытством заглядывая на ваши личные фото и ваши шкафы. В итоге квартиру будет продавать кто попало и как попало. Не спрашивая Вашего на то разрешения и не согласовывая с вами условия.

  3pokazob.jpg3. Показ объекта. Определите конкурентные преимущества вашего объекта  перед сравнимыми, все недостатки нужно превратить в достоинства. Осмотрите свой объект глазами покупателя. Что его может оттолкнуть? Даже мелкий раздражитель влияет на решение. Подготовьтесь к тому, чтобы парировать претензии покупателя о несоответствии стоимости и качества объекта. Для этого Вы должны отслеживать рынок похожих объектов на предмет их стоимости и количества. Не стоить забывать и о криминальной составляющей показов! Ведь Вы впускаете к себе незнакомых людей без свидетелей - это оптимальные условия для совершения преступления. Действительно ли их цель покупка объекта?! Если возникают сомнения - лучше откажитесь от встречи. Если же Вы чувствуете излишнее давление на себя вовремя  встречи - лучше прекратите ее под любым предлогом.

И, помните, о чем мы писали выше. Особенно, в первые недели, Вы будете показывать свою квартиру в основном сотрудникам агентств недвижимости, без покупателей.

  4nashl_pok.jpg4. Что делать, если Вы нашли покупателя? Как правило, требуется время для подготовки к сделке  и со стороны продавца, и со стороны покупателя. Поэтому важно правильно оформить предварительные отношения с покупателем. Стоит заранее разобраться в таких терминах как «ипотека», «жилищные сертификаты», «материнский капитал», «субсидии на приобретения жилья и их виды»..... Это Вам необходимо, чтобы понять на каких условиях может протекать сделка. Также заранее узнайте в нужных инстанциях сроки исполнения и выдачи необходимых для сделки документов. Все это позволит Вам взять на себя выполнимые  обязательства (как правило, с серьезной финансовой ответственностью). Предварительный договор составляется в простой письменной форме и подтверждается задатком или авансом (между этими двумя понятиями существенная разница).

Внимание! Вы вступаете в письменные отношения с покупателем, что влечет принятие на себя юридической и финансовой ответственности за их исполнение в оговоренные сроки и в полном объеме.

  5.sbor_dok.jpg5. Тем, кто работает целый день, придется нелегко. Ведь на этапе сбора документов для продажи вам необходимо будет посещать различные организации, которые тоже ведут прием в обычное рабочее время. И здесь уж все зависит от лояльности вашего начальника или коллеги по работе, который согласиться Вас подменить. Что же касается самого пакета документов для отчуждения недвижимости, то указать его не представляется возможным. Его наполнение зависит от многих факторов: возмездность предшествующей сделки, семейное положение собственников, статус детей в жилой недвижимости, соотношение дат приобретения объекта и расторжения брака, дата возникновения права собственности на объект, сроки исковой давности, зарегистрированные лица и многое другое. Консультацию по пакету документов и госпошлине можно получить в регистрационной службе (не всегда глубокую, но лучше, чем ничего) или на их сайте.

  6_sdelka.jpg6. Самый ответственный момент - это совершение сделки. Наличие на рынке многообразия финансовых инструментов для приобретения недвижимости накладывает свои отпечатки на последовательность совершения сделки. Что вперед: расчет по сделке или подписание и подача договора на регистрацию? Как обезопасить себя при расчетах? Использовать ячейку или нет? Как найти компромисс с покупателем, не ущемив ни чьи интересы? Оптимальную компромиссную схему можно разработать только исходя из базовых условий сделки (наличие в сделке ипотечных средств, сертификатов и иных форм субсидий, необходимость в приобретение альтернативного объекта и др.)  

 
 7.peredacha_ob.jpg7. И последний этап - фактическое освобождение и передача объекта. В большинстве случаев акт о передаче недвижимости подписывается одновременно с договором купли-продажи. Но на деле объект освобождается позже, по предварительной договоренности сторон, которой нельзя пренебрегать. Однако всегда остается риск, что одна из сторон может повести себя не добросовестно. Покупатель может начать требовать освобождения уже на следующий день после сделки, забыв про договоренности (ведь акт уже подписан), а продавец может забыть об обещаниях и задержать передачу объекта на недельку другую.

Обязательно фиксируйте сроки освобождения в письменной форме и, лучше, если будет предусмотрена финансовая ответственность.

                                                                  8. Недвижимость - это основа благосостояния и благополучия человека. Каждая сделка с недвижимостью  по-своему уникальна и имеет свои особенность. Нужно помнить одно - в сделке с недвижимостью мелочей не бывает. Не превращайте ее в беззаботную прогулку по минному полю. Достаточно одной ошибки и ......

8_boom.jpg

  А может не стоит рисковать?!

Давайте будем заниматься каждый своим делом. Всего один звонок, а сколько забот упадет с Ваших плеч, сколько, времени и нервов Вы сэкономите. На 100% вы защитите себя от мошенников и обязательно получите свои деньги. Продажа недвижимости без риэлтора - это игра в русскую рулетку. Вероятность успеха ровно 50%. Или все пройдет хорошо или.... см. чуть выше.

звоните  т. 233-806


 

 

 

 

 

 

 Продажа недвижимости в Иркутске (База объекетов на продажу)

Хотите купить квартиру в Иркутске? Купить дом в Иркутске? Купить участок в Иркутске? Или купить коммерческую недвижимость в Иркутске?  Наше агентство недвижимости «Полярная звезда» (Иркутск) поможет легко и быстро купить квартиру в Иркутске! Мы поможем выбрать и купить дом, участок или любую другую недвижимость в Иркутске. Мы, знаем как купить недвижимость в Иркутске! С нами купить недвижимость в Иркутске просто! Все объекты агентства недвижимости в Иркутске Вы можете посмотреть на странице база объектов недвижимости, про нюансы которые часто возникаю при покупке квартир можно прочитать на странице купить квартиру в Иркутске. Если у Вас появились вопросы позвоните нам по телефону 233-797 и специалисты агентства постараются Вам помочь